您好，我们给各位外国人提供投资咨询的法务法人MAST。
在本专栏中,我们将了解一下外国人取得大韩民国房地产的制度及注意事项。
希望在韩国国内取得房地产的外国人,除了许可对象土地外,仅通过申报就可以获得房地产。
外国人取得韩国国内的房地产时,根据其取得目的、国内居住与否及个人或法人与否,适用《房地产交易申报等相关法律》、《外国人投资促进法》、《外汇交易法》等。 除此之外,还有与韩国人同样适用的土地取得、利用及开发相关规定。
1. 《房地产交易申报等相关法律》
《房地产交易申报等相关法律》规定,外国人等在国内取得房地产(或取得房地产的权利)时,规定必须要申报或得到许可的事项。
Q. 购买房地产时需要申报或许可的外国人是谁？
A. 1) 不拥有大韩民国国籍的个人，
2) 根据外国法令设立的法人或团体，
3) 公司职员或成员的2分之1以上不属于大韩民国国籍的个人的法人或团体，
4) 执行业务的职员或理事等管理人员的2分之1以上属于没有大韩民国国籍的个人的法人或团体,
5) 不拥有大韩民国国籍的个人或根据外国法令设立的法人或团体拥有资本金2分之1以上或表决权的2分之1以上的法人或团体,
6) 外国政府，
7) 总统令规定的国际机构。
如果未经许可擅自签订许可对象土地合同,不仅该合同无效,还有可能被判处有期徒刑乃至缴纳罚款的危险,敬请注意。
Q. 许可对象的土地有哪些？
1) 根据军事基地及军事设施保护法第2条第6项的军事基地及军事设施保护区,此外,为了国防目的,有必要特别限制外国人等取得土地的地区等。
2) 文化遗产保护法第2条第2款规定的指定文化遗产及其保护物或保护区,
3) 自然环境保护法第2条第1款规定的生态景观保护区，
4) 野生生物保护及管理相关法律第27条规定的野生生物特别保护区，
5) 国土交通部长官或市道知事为了国土利用及管理相关计划的顺利制定和执行、合理土地利用等,对土地投机性交易盛行或地价急剧上升的地区及存在这种忧虑的地区,还有总统令规定的地区指定的土地交易合同相关许可区域。
(1) 想要取得许可对象土地时
如果外国人想要获得的土地是许可对象土地,在签订土地取得合同之前,必须得到市长、郡守或区厅长的土地取得许可。
(2) 想要取得申报对象房地产时
如果想要获得的房地产不是许可对象土地,则必须在合同签订之日起60天内向市长、郡守或区厅长申报。
如果不是以继承遗产、拍卖等非合同的原因取得的,则应在取得房地产之日起6个月内向市长、郡守或区厅长申报。
(3) 罚则规定
未进行取得申报的，处以罚款，未经批准擅自签订土地取得合同的，其合同无效，并处2年以下有期徒刑至2000万元以下或者土地公示地价百分之三十以下的罚款。
因此,从选择房地产的阶段开始,要仔细分析该房地产是否属于许可对象土地。
2. 「外国人投资促进法」
外国人以营利为目的取得房地产时,除了根据《房地产交易申报等相关法律》进行交易申报外,还要进行《外国人投资促进法》上的外国人投资申报,登记为外商投资企业。
外国企业在国内设立分行时,不是《外国人投资促进法》上的外国人投资申报程序,而是向外汇银行申报《外汇交易法》上的分公司设置,登记分公司后以分公司的名义购买房地产即可。
此外,《外国人投资促进法》还赋予外国人投资企业或外国人投资环境改善设施运营者在国有财产等的租赁及出售上可以依据随意合同的特例。
3. 「外汇交易法」
想要在国内取得房地产的外国人属于非居住者时,适用《外汇交易法》。
4.其他土地相关规定
(1) 取得土地时相关规定
《农地法》原则上禁止非用于自己农业经营的人拥有农地。
（2）利用土地时相关规定
根据《国土规划及利用相关法律》,韩国的全国国土被指定为4个用途地区(城市、管理、农林、自然环境保护),各用途地区都有一定的行为限制。
另外,《首都圈整备计划法》将首都圈分为3个区域(过密抑制区域、成长管理区域、自然保护区),各区域限制一定的行为。
若在官方网上调了土地所在地管辖市、郡、区厅签发的土地利用计划确认书,就可以确认相关土地的主要规制内容。
从以上情况可以看出,如果不是许可对象的土地,外国人也可以自由获得韩国的房地产,但是为了有效合法地获得房地产,根据投资者的情况,要了解相关取得程序、也要了解是否有特别的限制事项等各项规等，进行缜密的研究后取得才可以。
法务法人MAST正在为投资韩国房地产的各位投资者们提供法律咨询及各种租赁业务。如有疑问,请拨打下面的咨询电话咨询一下更详细的内容。
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